在房源短缺、住房负担能力下降以及政治环境不确定性加剧的背景下，外国买家正在明显减少对美国住宅房地产的投资。不过，在整体海外购房需求降温之际，加拿大人却逆势成为美国住宅市场中最活跃的国际买家群体。
美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）最新发布的年度报告显示，在截至2026年3月的12个月内，国际买家在美国购买住宅的总金额为453亿美元，较上一年度下降19%。
同期，外国买家总计购买约6.71万套美国住宅，同比减少14%，仅占美国现房销售总量的约1.7%。这一成交规模接近历史最低水平，仅高于2024年的5.43万套。NAR自2009年开始追踪相关数据。
报告显示，外国买家减少购房并非单一因素所致，而是房源、价格、移民政策和政治风险共同作用的结果。
房源短缺仍是最主要的问题。许多潜在国际买家并不是不愿购买，而是根本找不到合适的房产。NAR调查显示，68%的房地产经纪人表示，他们曾有国际客户最终未能完成购房，或者因为各种原因无法在美国买房。这一比例为调查历史上的第二高水平。
住房价格和整体持有成本也构成重要障碍。28%的经纪人认为，房价和相关费用过高，是国际买家退出交易的重要原因；另有19%的经纪人指出，移民法规或签证问题阻碍了外国买家完成购房。
佛罗里达州房地产经纪人凯西·安德森（Kacie Anderson）表示，外国买家正在按下暂停键，因为投资美国房地产的整体成本已经明显上升。除负担能力外，政治不确定性以及对全球经济前景的担忧，也使许多买家选择暂时观望。
川普政府加强移民执法，也被部分房地产经纪人视为国际买家减少的重要原因之一。地缘政治紧张局势和签证政策变化，使部分海外投资者对在美国配置房地产资产更加谨慎。
汇率变化也未能有效刺激需求。过去一年美元略有走弱，理论上提高了外国买家的购买力，但国际买家的购房活动仍然减少。
NAR首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）表示，即使美元小幅贬值，为外国买家提供了更多购买力，也没有带来明显的购房增长。
加拿大人成为美国最大海外买家
在国际买家整体减少的同时，加拿大人已经成为美国住宅市场中最活跃的外国买家群体。
NAR数据显示，加拿大买家占美国国际购房者总数的16%，排名第一。墨西哥买家占比14%，位居第二；中国买家占比11%，排名第三。印度和英国买家分别占9%和4%。
此前，中国买家曾多年位居美国海外购房者首位，但目前已被加拿大和墨西哥买家超过。
报告显示，约一半国际买家购买的房产用于度假、自住兼出租，或纯投资出租。接近八成国际买家购买的是独立屋或联排住宅。
超过一半的国际买家已经居住在美国，其余约44%的买家生活在海外。
中国买家购房价格最高
尽管中国买家在国际购房者中的占比已经下降，但其购买的房产价格仍然明显高于其他国家买家。
中国买家的平均购房价格约为100万美元，在所有国际买家中最高；购房价格中位数约为77万美元。
相比之下，加拿大买家的购房价格中位数约为48.3万美元。
汇率变化对不同国家买家的影响也存在明显差异。以英国买家为例，2026年3月，英国买家购买美元所需的英镑较一年前减少约13%。
换言之，一套价值50万美元的美国住宅，一年前可能需要英国买家支付约40万英镑，而在汇率变化后，仅需约34.8万英镑。
尽管如此，汇率带来的价格优势并未扭转国际买家整体退场的趋势。
佛罗里达仍是国际买家首选
从地域来看，佛罗里达州仍然是最受外国买家欢迎的美国房地产市场。
约20%的国际买家选择在佛罗里达州购房，位居全美第一。加利福尼亚州占19%，排名第二；得克萨斯州占12%，位居第三。新泽西州和乔治亚州各占4%。
Realtor.com对2026年第一季度国际用户浏览数据的分析显示，迈阿密是国际买家关注度最高的美国城市。纽约和洛杉矶分别位居第二和第三。
安德森表示，南佛罗里达，尤其是迈阿密和布劳沃德县，仍然是外国买家的首选市场。这些地区具有较强的投资机会、全年温暖的生活环境，以及迈阿密国际机场和劳德代尔堡国际机场带来的全球交通便利。
加拿大买家对佛罗里达州尤其偏爱。NAR数据显示，接近六成加拿大买家在佛罗里达州购房。
对于加拿大人而言，佛罗里达州温暖、阳光充足的气候，是逃离加拿大严寒冬季的重要吸引力。
Realtor.com的搜索数据显示，加拿大买家最关注的美国城市包括佛罗里达州的开普科勒尔和那不勒斯，其次是亚利桑那州的凤凰城。
美国阳光地带部分城市过去一年房价明显回落，也提高了这些市场对加拿大和其他国际买家的吸引力。
加州吸引中国和英国买家
加利福尼亚州是美国第二受国际买家欢迎的州份，同时对中国和英国买家具备较强吸引力。
数据显示，接近四成中国买家选择在加利福尼亚州购房，36%的英国买家也将该州作为购房目的地。
国际买家最青睐的五个州分别为：佛罗里达州占20%，加利福尼亚州占19%，得克萨斯州占12%，新泽西州占4%，乔治亚州占4%。
国际买家的付款方式也因居住地和国籍而异。生活在海外的国际买家，比已经在美国工作和生活的外国买家更倾向于使用现金购房。
相比之下，印度买家最依赖住房贷款。仅有约5%的印度买家以全现金方式完成交易，这意味着大多数印度买家可能已经居住和工作在美国，并通过美国金融机构申请按揭贷款。
华盛顿州是印度买家的首选目的地，约22%的印度买家在该州购房。
华盛顿州拥有西雅图这一大型科技中心，同时也是美国H-1B工作签证持有者较集中的地区之一。印度买家对该州的偏好，可能与当地科技企业和高技能就业机会密切相关。
国际买家仍在等待机会
虽然国际买家过去一年明显减少，但这并不意味着他们已经完全退出美国楼市。
NAR认为，国际买家目前与许多美国本土购房者一样，正在采取“观望”策略。
房源不足仍是阻碍成交的最大因素。只要美国住宅库存没有明显改善，房价和融资成本仍处于高位，国际买家的购房需求就难以快速恢复。
不过，加拿大买家在国际购房者中的领先地位，显示美国南部和阳光地带市场对加拿大人的吸引力依然强劲。佛罗里达州的气候、房价调整以及度假和出租需求，仍在支撑加拿大买家的购房兴趣。
未来，如果美国房贷利率回落、住宅库存增加，同时政治和移民政策的不确定性下降，国际买家可能重新进入市场。但在当前环境下，外国购房者仍将以谨慎和等待为主。
